Denkmal- und steuerrechtliche Voraussetzungen für eine erhöhte Absetzung von Wohnungen als Kapitalanlage
Denkmal- und steuerrechtliche Voraussetzungen
Sofern ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, können Anschaffungs- und Herstellungskosten nach dem Kauf steuerlich abgesetzt werden. Dies gilt für das gesamte Gebäude, genauso wie für einzelne oder mehrere Wohnungen. Die Finanzämter prüfen bei der Einkommenssteuererklärung folgende Punkte:
1. Ist das Baudenkmal selbstgenutzt oder dient es als Anlageobjekt mit Gewinnabsicht. Selbstgenutzte Denkmäler werden steuerrechtlich anders behandelt.
2. Geprüft wird, ob eine Bescheinigung vorliegt, die bestätigt, dass es sich um ein Baudenkmal handelt. Diese Bestätigung bekommt der Kapitalanleger bei der zuständigen Gemeinde.
3. Das Finanzamt prüft, wann die Baumaßnahmen an den denkmalgeschützten Wohnungen abgeschlossen waren. Denn erst in dem Jahr, in dem alles fertig geworden ist, kann mit der Absetzung begonnen werden. Die erhöhten Absetzungen sind ab nun in den folgenden 11 Jahren möglich.
4. Steuerlich angerechnet werden nur Ausgaben für das Gebäude selbst und für Teile davon. So können Ausgaben zum Beispiel für Balkone, Dächer, Außenmauern, usw. beim Finanzamt angegeben werden. Der Fiskus streicht jedoch Ausgaben für Gartenanlagen, alte Brunnen, schöne Zäune aus Gusseisen oder Wegarbeiten wenn diese nicht unter Denkmalschutz stehen. Diese gehören nicht zum Wohngebäude und gelten nicht als Teile davon.
5. Der Kauf des Denkmals, also der Altbau kann grundsätzlich nur über die langfristige AfA abgesetzt werden. Nur Anschaffungskosten für Baumaßnahmen sind erhöht abzuschreiben.
6. Achtung: Wenn die Ausgaben am Bau über Förderungen der öffentlichen Hand bezahlt wurden, dann muss das dem Finanzamt mitgeteilt werden. Diese Zuschüsse mindern nämlich die steuerlichen Vorteile für den Anleger. Beispiele hierfür sind spezielle Gelder, die von Land und Kommunen oft gezielt zum Erhalt von Wohnraum und Denkmälern gewährt werden, Wohnbaumittel oder Förderungen von Denkmälern beispielsweise.
7. Dem Finanzamt ist egal, wie viele Wohnungen abgesetzt werden, bzw. wie hoch die Summe der Absetzung in der Steuererklärung ist. Auch dies ist ein Unterschied zum selbst genutzten Wohnraum. Alle Wohnungen und alle Gebäude können in derselben Steuererklärung, im gleichen Jahr gleichzeitig abgesetzt werden.
8. Ob das Denkmal ein Privatmann oder eine Firma absetzt, auch das ist dem Finanzamt egal. Wohnraum als Kapitalanlage im Denkmal kann zum Privat- oder zum Betriebsvermögen gehören. Eine Ausnahme gilt für Land- und Forstwirte, sofern sie den Gewinn nach Durchschnittssätzen errechnen. Sie können Ausgaben für Denkmäler, die zum Betriebsvermögen gehören nicht absetzen.
Mehr dazu und viele weitere Informationen zum Denkmal als Wohn- und Anlageobjekt findet man unter www.investition-baudenkmal.de
